夫妻一方为另一方代书签订的房屋买卖合同的效力认定

——藤县法院判决原告黄某琼诉被告蒙某芳、李某伟房屋买卖合同纠纷案

  裁判要旨

夫妻一方为另一方代书与他人签订的房屋买卖合同，虽然协议书上的签名是夫妻一方代书，因是在夫妻关系存续期间，买受人足以相信是一方的授权，构成表见代理，且买受人支付了合理的对价，其合法权益应当受到保护，出卖人据此主张合同无效不应予以支持。

 案情

2003年6月12日，原告黄某琼与被告蒙某芳、李某伟签订了《房屋转让胁（协）议书》，约定两被告将其所有的座落于藤县藤州镇西厚路139号麻纺厂第12幢1单元3楼2号房屋一套，以人民币6800元的价格转让给原告，约定自2003年6月12日起该房屋的所有权归原告所有，权利义务由原告承担。签订协议后，原告依约支付了价款6800元给被告，被告也将房屋交付原告管理使用，但没有办理房屋产权过户登记手续。协议书上“李某伟”的签名是被告蒙某芳代书的。后原告多次要求被告蒙某芳依约定协助办理相关过户手续，被告蒙某芳不愿协助原告办理相关过户手续。2013年5月16日，原告黄某琼向藤县人民法院起诉，请求人民法院依法判令两被告承担协助原告办理房屋过户手续。

被告蒙某芳认为，合同是在李某伟不知道的情况下签订的，协议上签名也是蒙某芳代签的，另外，当时没有约定被告有义务协助原告过户，被告只是卖房给原告居住的；被告李某伟认为，蒙某芳没有将卖房的事告诉我，李某伟完全不知道这份协议书，协议书上面的“李某伟”也不是被告李某伟签字的，所以认为买卖合同不成立，不同意给原告过户。

 裁判

藤县法院经审理后认为，原告与被告蒙某芳于2003年6月12日签订的《房屋转让胁（协）议书》，约定两被告将其所有的座落于藤县藤州镇西厚路139号麻纺厂第12幢1单元3楼2号房，以人民币6800元的价格转让给原告，自2003年6月12日起该房屋的所有权归原告所有，权利义务归原告承担。双方已按协议实际履行，至今已有十年，故对该合同的效力予以确认。虽然被告李某伟在协议书上的签名是被告蒙某芳代书，因两被告是夫妻关系，原告足以相信是被告李某伟的授权，已构成表见代理行为，且被告李某伟在原告起诉前没有提出过异议，故被告李某伟以不是其签名为由否定房屋买卖协议书的效力是没有法律和事实上的依据的。原告要求两被告协助办理房屋过户手续合法合理的，法院予以支持。

 评析

本案争议的焦点为夫妻一方为另一方代书签订的房屋买卖合同的效力认定

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第89条的规定，“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益。”本案中，原告与两被告于2003年6月12日签订了《房屋转让胁（协）议书》，原告已经支付了合理的对价，符合善意取得的规定，故即使协议书上“李某伟”的签名是被告蒙某芳代书的，也不影响合同的效力。《合同法》第50条规定的：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，合同签订时，是在原、被告夫妻关系存续期间，买受人完全有理由相信蒙某芳得到了李某伟的授权，已构成表见代理行为，该代理行为有效。况且，双方已按协议实际履行，至今已有十年，且被告李某伟在原告起诉前没有提出过异议，故被告李某伟以不是其签名为由否定房屋买卖协议书的效力是没有法律和事实上的依据的，被告应该按照协议约定，协助原告办理过户登记手续。

（张焕杰）